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Das Denkmalschutz-Haus: Lohnende Investition mit vielen Tücken

Martin Uncategorized

Denkmalgeschützte Häuser sind in Deutschland sehr verbreitet. Dennoch befinden sich die meisten dieser Häuser in Privatbesitz. Wer über den Kauf eines solchen Hauses nachdenkt, sollte die Vor- und Nachteile der Häuser genau unter die Lupe nehmen. Denn nicht jedes Denkmalschutz-Haus ist gleichermaßen einfach zu erhalten und zu sanieren und kann hohe Kosten verursachen. Wir klären über die wichtigsten Fakten rund um denkmalgeschützte Häuser auf.

Ab wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?

Diese, eigentlich einfache Frage, lässt sich leider nicht so einfach beantworten. Denn in Deutschland ist die Denkmalschutz-Gesetzgebung Sache der einzelnen Bundesländer, sodass es in Deutschland insgesamt 16 verschiedene Denkmalschutzgesetze (Hier ist ein Wikepedia-Eintrag mit weiterführenden Informationen zu den Einzelnen Bundesländern) gibt.

Das bedeutet, dass abhängig vom Bundesland ganz unterschiedliche Kriterien herangezogen werden können, wann ein Haus unter Denkmalschutz steht.

Doch was bedeutet der Denkmalschutz überhaupt?

Es bedeutet, dass der Erhalt des Gebäudes von öffentlichem Interesse ist, wenn wissenschaftliche, volkskundliche, städtebauliche oder auch künstlerische Gründe vorliegen.

Kriterien für Denkmalschutz

Da es viele unterschiedliche Kriterien gibt, nach denen die verschiedenen Bundesländer den Denkmalschutz definieren (Siehe den Wiki-Link oben), ist diese Frage ebenfalls nicht einfach zu beantworten. Es gibt beispielsweise keine Altersgrenze für diese Frage. 

Ab wann steht ein Haus unter Denkmalschutz lässt sich nicht anhand des Alters des Gebäudes allein definieren. Es gibt Gebäude in Deutschland, die rund 250 Jahre alt sind und dennoch nicht unter Denkmalschutz stehen, während andere, weit jüngere Gebäude genau diesen Schutz genießen. Bevor Sie davon träumen ein Denkmalschutz-Haus renovieren zu wollen, sollten Sie über den sogenannten Bestandsschutz Bescheid wissen.

Der Bestandsschutz 

Der Begriff Bestandsschutz kommt aus dem baurechtlichen Bereich und beschreibt den Schutz, welchen ältere Gebäude genießen, sofern das Gebäude nach früheren Vorschriften genehmigt wurde.

Ein direktes Beispiel: Sie haben eine denkmalgeschützte Immobilie erworben, in deren Erdgeschoss sich ein Ladenlokal befindet. Die aktuellen Bauvorschriften besagen allerdings, dass an Ihrem Wohnort nur noch Wohneinheiten und keine gewerbliche Nutzung mehr möglich ist. Dank des Bestandsschutzes können Sie dennoch das Ladengeschäft im Erdgeschoss renovieren und es an potentielle Geschäftsinhaber vermieten.

Hier greift der Bestandsschutz. Dies ist wichtig, da genau diese Tatsache viele denkmalgeschützte Immobilien, vor allem in zentraler Lage, besonders attraktiv machen.

Ein Haus mit Denkmalschutz kaufen: Die Vorteile

In der Regel ist es von Vorteil, sich für ein Denkmalschutz-Haus zu entscheiden. Denn diese Gebäude bieten dem Nutzer viele Besonderheiten, welche sowohl den Wohnkomfort betreffen, als auch die finanzielle Absicherung.

Wohnkomfort

Beginnen wir mit dem Wohnkomfort. Viele der denkmalgeschützten Häuser verfügen über eine stabile Bausubstanz mit häufig dicken Wänden. Das bedeutet ein angenehmes Wohnklima, ohne dass viel Geld in eine Dämmung investiert werden müsste. Zudem sind diese Gebäude von den Vorschriften der ENeV befreit, sodass Sie beispielsweise Wohnungen in einem solchen Gebäude auch ohne Wärmeausweis vermieten dürfen.

Dämmung erneuern

Wird der Austausch der oftmals einglasig ausgeführten Fenster durch die Denkmalschutzbehörde gestattet, können Sie mit wenig Aufwand ein schönes und vor allem gut gedämmtes Zuhause Ihr Eigen nennen.

Hohe Decken

Ein weiterer Vorteil für viele Mieter sind die hohen Decken und der eventuell noch vorhandene, originale Fußbodenbelag. Auch dies kann zum Charme der Wohnbereiche beitragen und die Immobilie attraktiver gestalten. Allein aus diesem Grund sollten Sie jede Immobilie im Vorfeld genau unter die Lupe nehmen.

Steuervorteile & Kapitalanlage

Zudem bieten denkmalgeschützte Immobilien auch steuerliche Vorzüge. Denn die durch den Kauf und den Erhalt anfallenden Kosten müssen von Ihnen nicht alleine getragen werden. Der Staat bietet die Möglichkeit eine ganze Reihe der Kosten abzusetzen und somit steuerliche Begünstigungen durch die Immobilie zu generieren. Durch geschickte Investitionen können Sie somit denkmalgeschützte Häuser besonders gut als Kapitalanlage nutzen. Doch wo ein Vorteil ist, da auch ein Nachteil. Denken Sie daran, wenn Sie ein Denkmalschutz-Haus kaufen: Nachteile warten auch hier auf den Käufer.

Ein Denkmalschutz-Haus kaufen: Nachteile und Probleme

Natürlich ist bei einem Haus unter Denkmalschutz nicht alles positiv. Denn es gibt auch Nachteile zu beachten, welche unbedarften Käufern schnell Probleme machen können.

Überhitzter Markt

Zum einen ist in Teilen von Deutschland der Immobilienmarkt enorm überhitzt (Siehe den weiterführenden Artikel von immowelt.de), was sich auch auf die Preise von Denkmalschutz-Häusern auswirkt. Das bedeutet, dass Sie im schlimmsten Fall überteuerte Preise zahlen, welche sich wirtschaftlich nicht rechnen, da diese nicht durch die Mieteinnahmen und die steuerlichen Vorteile ausgeglichen werden können.

Es wird angeraten, dass der Kaufpreis und die Mieteinnahmen zueinander in passender Relation stehen sollten. Anders gesagt sollte der Kaufpreis das 24-fache der jährlichen Mieteinnahmen nicht übersteigen, damit diese Relation gewahrt bleibt.

Gutachter ist ein Muss

Zudem ist es wichtig, dass Sie sich von jeder Immobilie selbst einen Eindruck verschaffen und gegebenenfalls einen Gutachter heranziehen. Denn das Gefahrenpotential von versteckten Schäden oder großen baulichen Problemen steigt bei alten Immobilen natürlich an.

Ohne einen entsprechend ausgebildeten Sachverständigen können Sie sich im schlimmsten Fall ein finanzielles Fass ohne Boden ans Bein binden.

Die Finanzierung von denkmalgeschützten Häusern

Auch bei der Finanzierung von denkmalgeschützten Häusern kann es Schwierigkeiten geben. Da auch Banken wissen, dass sich solche Immobilien aufgrund der Vorgaben oftmals nur schwer veräußern lassen, werden diese bei vielen Banken nicht als Sicherheit akzeptiert. Der Bank ist der Aufwand zu hoch, bei einem Kreditausfall das Gebäude im schlimmsten Fall weit unter Wert veräußern zu müssen. Dennoch ist dies kein Hinderungsgrund.

Denn viele regionale Banken und auch einige Direktbanken übernehmen auch hier gerne die Finanzierung eines solchen Kaufs. Allerdings kann es durchaus vorkommen, dass diese Banken einen höheren Eigenanteil als üblich verlangen, um die Finanzierungssumme niedrig zu halten und zudem die Ausfallgefahr zu minimieren.

Denkmalschutz-Immobilien in guter Lage, welche vermietet werden können, sind hier allerdings ein gesondertes Thema. Diese Immobilien tragen in der Regel die Finanzierung selbst, sodass selbst konservativ agierende Banken hier durchaus Finanzierungs-Konzepte vorlegen können, welche bei privater Nutzung eine Finanzierung ausschließen.

Eine Frage des eigenen Budgets

Häufig werden denkmalgeschützte Häuser zu erstaunlich moderaten Konditionen angeboten. Da klingt es natürlich besonders verlockend, selbst mit einem überschaubaren Budget in eine solche Immobile zu investieren. Das kann sich allerdings schnell als Trugschluss erweisen, da die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen deutlich teurer ausfallen, als bei einem nicht denkmalgeschützten Gebäude.

Wer also über ein kleines und bescheidenes Budget verfügt, sollte in den meisten Fällen die Finger von denkmalgeschützten Immobilien lassen. Die Nachteile überwiegen den günstigen Kaufpreis in der Regel deutlich. 

Wer allerdings über das notwendige Budget verfügt und sich einen Traum erfüllen möchte, kann sich auch problemlos eine denkmalgeschützte Villa kaufen. So kann er in detaillierter Kleinarbeit das Haus zu einem echten Prachtstück renovieren, welches wieder im alten Glanz erstrahlt.

Wer das nötige Kleingeld besitzt und zudem von einer solchen Immobilie träumt, kann also in der Regel ohne Schwierigkeiten ein Denkmalschutz-Haus kaufen und dies entsprechend der Vorgaben modernisieren und sanieren. Wohnkomfort und Lage der meisten Denkmalschutz-Häuser sind hier ein wichtiges Argument.

Als Kapitalanlage ein Haus?

Denkmalschutz kann wichtig sein, denn viele Käufer träumen von allem von den Vorteilen einer eigenen Kapitalanlage, welche Immobilien selbstverständlich darstellen.

Dennoch sollten Käufer hier besondere Vorsicht walten lassen. Denn häufig sind die Kaufpreise attraktiver denkmalgeschützer Gebäude in Relation zu den möglichen Mieterträgen deutlich überteuert. Zwar spielen auch hier die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle, diese rentieren sich allerdings erst, ab einer gewissen Vermögens- und Einkommens-Höhe.

Es ist dementsprechend anzuraten, den Wert einer denkmalgeschützten Immobilie immer von einem unabhängigen Gutachter überprüfen zu lassen, um überteuerte Angebote von Grund auf zu vermeiden. 

Ein Haus mit Denkmalschutz: Was beachten?

Die Frage ist nicht unberechtigt. Denn mit einem denkmalgeschützten Gebäude kommen auch einige Vorgaben auf Sie zu, welche Sie in jedem Fall beachten sollten. Wenn Sie ein Denkmalschutz-Haus kaufen, sollten Sie sich vor dem Kauf am besten über die geltenden baurechtlichen Vorschriften Ihrer Gemeinde und Ihres Bundeslandes informieren.

So werden beispielsweise Dachgauben und Dachfenster sehr häufig nicht genehmigt. Auch die Veränderung der Fenstergrößen und der Fensterformen werden häufig negativ beschieden. Das bedeutet, dass Sie bereits im Vorfeld mit vielen baulichen Gegebenheiten des Gebäudes einverstanden sein müssen, da Änderungen nicht mehr möglich sein werden.

Steht mein Haus unter Denkmalschutz?

Nicht jedem Immobilienbesitzer ist bekannt, ob das eigene Haus unter Denkmalschutz steht. Die Frage „Steht mein Haus unter Denkmalschutz?“ ist somit weder sonderbar, noch selten. Die Antwort auf diese Frage ist in der Regel bei der unteren Denkmalschutzbehörde zu finden. Denn hier werden alle denkmalgeschützten Immobilien des jeweiligen Bundeslandes zentral gespeichert, sodass Sie schnell eine Überprüfung vornehmen lassen können.

Dabei stellt sich auch die Frage, ob das Gebäude allein unter Denkmalschutz steht oder ob es beispielsweise Teil eines größeren Denkmalschutzgebietes ist.

Ist letzteres der Fall, können Sie häufig die Immobilie auch direkt und einzeln unter Denkmalschutz stellen lassen, um stärker von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Jeder Immobilienbesitzer sollte sich also die Frage stellen: „Steht mein Haus unter Denkmalschutz und was ändert sich durch diese Einstufung für mich?“. Denn nicht in jedem Fall und in jedem Bundesland muss eine solche Änderung direkt bekanntgegeben werden.

Ein Denkmalschutz-Haus renovieren: Viele Tücken

Im Optimalfall können Sie die von Ihnen gewünschte Immobilie im Vorfeld gründlich in Augenschein nehmen. Hier ist die Begleitung durch einen Gutachter hilfreich, welcher Sie auf mögliche Probleme hinweisen kann. Denn die Renovierung eines Denkmalschutz-Haus ist mit vielen potentiellen Problemen behaftet. Vor allem bei Arbeiten an der Bausubstanz müssen Sie in der Regel die gleichen Materialien und die gleichen Bau-Varianten nutzen, welche ursprünglich das Gebäude ausgezeichnet haben.

Ein erfahrener Gutachter kann Ihnen dabei die ungefähren Kosten nennen, sodass Sie bereits ausrechnen können, ob sich eine Renovierung für Sie überhaupt lohnt. Ehe Sie ein Haus oder eine Villa kaufen, sollten Sie die anstehenden Kosten in jedem Fall überblicken können.

Sanierung, Abriss und Erweiterung: Die Möglichkeiten

Wenn Sie ein Haus mit Denkmalschutz kaufen, so ist dieses nur in den seltensten Fällen bereits vollständig renoviert und saniert. Sollte dies der Fall sein, wird sich das deutlich auf den Kaufpreis auswirken. Viel häufiger ist es der Fall, dass die Immobilien zu attraktiven Preisen angeboten werden, weil die Renovierungen und Sanierungen viel Geld in Anspruch nehmen können.

Wir zeigen auf, was bei einem Haus mit Denkmalschutz bei den verschiedenen Arbeiten beachtet werden sollte. Denn beim Abreißen oder Renovieren spielen viele unterschiedliche Faktoren eine wichtige Rolle.

Ein Denkmalschutz-Haus abreißen?

Wer ein Haus unter Denkmalschutz abreißen möchte, muss dafür sehr gute Gründe anführen können. Viele Jahre lang hat die untere Denkmalschutzbehörde die meisten Anträge dieser Art nicht abgesegnet, was viele Hausbesitzer in Schwierigkeiten gebracht hat.

Es gibt allerdings mittlerweile mehrere Urteile zu dieser Praxis, welche den Abriss denkmalgeschützter Gebäude erleichtern. Ein Abriss ist immer dann möglich, wenn die Kosten der Sanierung eines Gebäudes nicht durch dessen Nutzung erwirtschaftet werden können. Das bedeutet, dass die Denkmalschutzbehörde die Abrissgenehmigung erteilen muss, wenn Die Erhaltungs- und Betriebskosten der Immobilie nicht mit den aus dem Kulturdenkmal zu erzielenden Einnahmen finanziert werden könnten. 

Für Sie als möglichen Hausbesitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes bedeutet dies, dass zu hohe Kosten bei der Sanierung oder dem Erhalt des Gebäudes Ihnen nicht privat zugemutet werden können. Wenn Sie aus den eigenen Mitteln einen regelmäßigen Verlust ausgleichen müssten, ist dies aus Sicht des Gesetzgebers nicht zumutbar.

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie enorm viel Geld in die Sanierung investieren müssten, aber aufgrund der Lage oder aufgrund anderer Kriterien über die Miete und die steuerlichen Vorteile diese Kosten nicht in Ansätzen decken könnten.

Im Gerichtsurteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10178/05.OVG) betrug der jährliche Verlust des Immobilienbesitzers rund 1.000 Euro für sein Haus. Denkmalschutz hin oder her, laut Gericht waren diese Kosten auf Dauer dem Besitzer nicht zuzumuten.

Ein Haus unter Denkmalschutz sanieren?

Die Sanierung eines Bauwerkes ist immer dann notwendig, wenn es weder von außen noch von innen den Ansprüchen und Wohnanforderungen der Bewohner entspricht.

Doch eine einfache Sanierung ist bei einem Denkmalschutz-Haus nicht ohne Probleme möglich. Denn alle Arbeiten müssen mit der unteren Denkmalschutzbehörde umfassend abgeklärt werden. Das kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass deutliche Kostensteigerungen in Kauf genommen werden müssen, um die Bausubstanz und das Erscheinungsbild des Hauses zu erhalten.

Dies macht viele Sanierungen nicht nur aufwändiger, sondern auch teurer, da Sie sich bei der Auswahl der Baustoffe beispielsweise nicht an den günstigsten Preisen orientieren können.

Denkmalschutzbehörde einschalten?

Bei allen Arbeiten im oder am Haus, sollten Sie zunächst einmal mit der Denkmalschutzbehörde Rücksprache halten. Denn diese kann Ihnen die notwendigen Auflagen nennen, welche mit den von Ihnen gewünschten Arbeiten verbunden sind. Wenn Sie sich nicht an diese Vorgaben halten, oder ohne die Information der Behörde eine Sanierung durchführen, kann das schnell problematisch werden. So kann die Denkmalschutzbehörde nicht nur enorme Bußgelder verhängen, sondern Sie auch zum Rückbau der von Ihnen vorgenommenen Veränderungen verpflichten.

Wollen Sie also ein Denkmalschutz-Haus renovieren, sollten Sie in jedem Fall immer den direkten Kontakt zur Denkmalschutzbehörde suchen.

Keine Angst, die Mitarbeiter vor Ort verlangen weder die Erfüllung unmöglicher Forderungen, noch sind diese vollkommen weltfremd. Auch in der Behörde ist bekannt, dass Veränderungen in gewissen Maße notwendig sein können, um das Haus zu erhalten und weiterhin aktiv zu nutzen. So sind die mittlerweile verbreiteten Dämmung von innen kein Ausschlusskriterium mehr, auch wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen müssen.

Wenn Sie also ein Haus mit Denkmalschutz kaufen, sollten Sie genau diese Punkte bereits im Vorfeld abklären, um teure und unangenehme Überraschungen bei der Sanierung zu vermeiden.

Förderung der KfW bei Sanierungen

Zudem können Sie bei der Sanierung eines Denkmalschutz-Hauses auch von gewissen Vorteilen profitieren. So gibt es seit dem Jahr 2012 eine Förderung für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien durch die KfW-Bank. So profitieren Sie unter anderem von den sehr niedrigen Zinsen und den verschiedenen Zuschüssen.

Wichtig hierbei ist vor allem, dass Sie die Förderung vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen beantragen. Eine rückwirkende Beantragung ist leider nicht möglich und wird nicht gestattet.

Warum trotzdem ein Denkmalschutz-Haus kaufen?

Es gibt also viele Vorgaben und durchaus auch viele Schwierigkeiten, wenn Sie sich für ein denkmalgeschütztes Haus entscheiden. Dennoch gibt es viele Menschen, welche sich genau für diese Gebäude besonders interessieren. Das ist auch verständlich, Egal ob Sie eine Villa kaufen oder sich für ein kleines Haus entscheiden, die meisten Gebäude unter Denkmalschutz haben einen ganz besonderen Charme und sind einzigartige Bauwerke, die unbedingt erhalten werden sollten.

Wenn Sie sich an die Auflagen der Denkmalbehörde halten und die Arbeiten entsprechend fachgerecht durchführen lassen, können auch solche Gebäude den modernen Anforderungen an die Wärmedämmung und die Heizkosten problemlos entsprechen.

Sie wohnen also im Optimalfall in einem wunderschönen und dennoch höchst funktionalen Gebäude oder können dieses als Kapitalanlage nutzen.

Zumal Sie einen großen Teil der getätigten Investitionen steuerlich absetzen können, was die Kosten für die Immobilie im Gesamten wieder deutlich reduziert.

Insgesamt lässt sich also sagen, dass sich die Investition in ein denkmalgeschütztes Haus in jedem Fall lohnen kann, wenn Sie sich vorher über die verschiedenen Auflagen und auch über die anstehenden Arbeiten und den Wert der Immobilie informieren.

Für blauäugig agierende Käufer sind diese Immobilien also nicht geeignet. Wer jedoch gut kalkuliert und die Preise am Markt kennt, kann von einem Haus mit Denkmalschutz langfristig enorm profitieren.